購屋糾紛大體檢 從十大糾紛排行談起

從統計出的房地產交易十大糾紛中可見,房地產的交易糾紛多如牛毛,於是房屋交易的安全,成為現階段買屋賣屋的重要議題,而要降低房市的交易糾紛,除了政府必需加強宣導外,也有賴地產相關業者與消費者的共同努力,購屋時各種類型的購屋交易糾紛,已成為當事人買賣房屋的最大的夢魘,究竟消費者該如何避免掉入購屋糾紛的黑洞裡,將發生購屋糾紛的機率降至最低?時下的房屋交易制度,又有著什麼樣的陷阱,是消費者所容易疏忽的?本刊為讀者專訪了地政司王副司長及兩位地產界專業的名律師,為您未來的買屋賣屋提供寶貴的建言。

內政部地政司副司長 王靚琇 有效降低地產交易糾紛提昇從業人員道德形象
內政部地政司副司長王靚琇表示,談到房屋交易糾紛,只要房市交易熱絡,糾紛就一定會隨之增加,根據地政司不動產交易科的統計,房屋糾紛申訴的案件,又回到交易糾紛的第一名,今年上半年的購屋糾紛集中的部分,大多來自於交易活絡的地區如:台北縣市、桃園、台中及高雄地區,王靚琇副司長說,地政司不動產交易科掌握到的購屋糾紛案件雖然很多,但實際上沒有登記的購屋糾紛,恐怕是登記的好幾倍,大家常會認為,交易多、糾紛就多,其實交易多,經驗也多,糾紛應該要減少才對,王靚琇表示,根據最新內政部地政司不動產交易科的數據,作出台北縣市今年上半年的房地產消費糾紛統計,包含中古屋的仲介糾紛,以及建商推案的預售屋、新成屋買賣糾紛,上半年光光台北縣市就有二八一件,其中台北市有一三七件、台北縣有一四四件。

經過交叉分析,九九年上半年台北市的一三七件交易糾紛中,有九三件來自仲介公司,而建商的糾紛為四○件、代銷業者僅一件,其他為四件,在台北縣方面,一四四件的交易糾紛中,仲介業者的糾紛也是最多,為一○二件,其次是建商的二七件,其他十件及代銷業者的五件,再分析糾紛的來源,可明顯看出糾紛主要來自房屋仲介業者,台北縣市加總下,房仲業者的糾紛案件計一九五件,占總糾紛數二八一件的百分之六九.四,也就是說台北縣市的房地產交易糾紛中,十件就有近七件是房仲業者的糾紛,建商的比率為百分之二三.八,房屋廣告代銷業者的比率則僅有少少的百分之二。

從九九年上半年台北縣市房地產交易糾紛統計可再看出,以「隱瞞重要交易資訊」的比例最高,有三八件,其次為「房屋漏水」也居高不下,今年上半年共有三六件,至於排行第三的「契約審閱權」的糾紛,則有二八件,其次是「定金返還」及「施工瑕疵」、「海砂屋」分別居糾紛的第四與第五名,王靚琇說,事實上不單單是今年上半年而已,過去幾年購屋糾紛的種類,其實大致上也脫離不了這些問題,顯見房地產交易糾紛,長期以來幾乎沒什麼改變,是很值得檢討的,王靚琇認為,房仲、建商及相關業者的從業人員,對於自身職業道德形象的提昇,與對社會責任的使命感,一定要有所體認,服務品質與誠信也必須相對提高,才能有效促進消費者權益的保護。

永然聯合法律事務所所長 李永然 法令制度仍不完善 心動不可馬上行動
李永然大律師表示,在購屋糾紛中,因為訂金返還、廣告不實、違章違規使用、隱瞞重要交易資訊等,都是經常發生的糾紛,那麼,為什麼會有這類的糾紛呢?房地產在銷售時,訴求的重點往往會是較動聽的說詞,但實際購買後,如果標的物並未如銷售人員所言的這樣一般美好,就很容易產生爭議,李永然說,根據他的研究,這些糾紛的類型,多年來迄今依然沒有什麼改變,包含施工糾紛、欺瞞重大資訊、房屋漏水、「定金」返還及契約審閱權等,每年都是糾紛的大宗,多是一些常見的老問題,追究其原因可歸納為:法令制度不完善、對預售制度認識不足、對定型化契約了解不夠等要點,李永然說,以事務所處理案件的經驗,預售屋的糾紛最多,其次則為中古屋及法拍屋,李永然認為,買賣中古屋最常發生的糾紛,就是房屋漏水、契約審閱權、「定金」返還、仲介「斡旋金」返還及終止委售或買賣契約的糾紛最多。

李永然還表示,購屋人購買的房屋品質,是否與廣告吻合,還是需要適度的規範,才能讓糾紛減少,大家常說:「消費者擦亮眼」但是銷售人員的行銷話術通常都是很漂亮的,讓消費者心動就馬上行動,但是行動後又立刻後悔,才會有這麼多退訂金的案例,李永然建議購屋下訂時,千萬不要以為只是一點小錢。因為下訂、簽約,就視同契約成立;如果不履行契約,則建商可申請強制執行或假扣押財產,因此建議付訂金時,應註明是屬於「解約訂金」的性質,也就是可以犧牲訂金,片面解除契約之意,李永然語重心長的說,因房地產有其相當的專業性,建議應成立專業的房地產糾紛法院,培養專業的房地產法官,才能正確裁判,守住社會正義的最後一道防線,此外,應多推廣以仲裁方式,解決購屋糾紛,畢竟訴訟過程曠日費時,而根據仲裁法規範,最長也必須在九個月內處理完畢;加上仲裁小組乃是由三位不同背景的仲裁人組成、仲裁,比單一一人化的判決,更能藉由多元化的觀察,做出正確判決。

開瑞兩岸法律事務所所長 陳國雄 不要有貪便宜心態 佔便宜可會吃大虧
陳國雄大律師表示,一些比較特殊的案例,像是違建:陽台外推、二次施工、工業住宅等,交易常會有糾紛,通常都是出在「契約」與「廣告不實」以預售屋為例,廣告不實的糾紛,通常都是發生在廣告內容,與實際施工完成後不相符合,自然會產生糾紛,陳國雄說,近年來,除預售屋之外,中古屋的仲介糾紛也逐漸增多,代銷糾紛之所以大於仲介,就在於交易的量比中古屋大數十倍,且預售屋買的是未來的夢,而這個夢是否如願以償,其實很難說,交易糾紛,通常也就是因此衍生而出的,陳國雄大律師提醒購屋者,如果要買預售屋,建議消費者可以參考內政部的定型化契約與契約書範本,與建商提供的契約書,逐條核對;如有不同之處,應詢問清楚。

另外,在內政部制定的預售屋契約書範本文後,也註明了購買預售屋的應注意事項,消費者可以此為參考依據。陳國雄特別指出,官方或消基會建構了很多提昇消費者權益的架構,但交易糾紛卻依然始終存在,特別是夾層屋、陽台外推等房屋,原本在法治上就是不容許的,這其實是個「共犯結構」:建築師的創意、建商的蓄意、加上消費者的貪意,但是,政府在實際執行法律規範的過程中,也確實有其困難,這也是值得檢討的地方。陳國雄說,景氣好、景氣不好都會有購屋糾紛,景氣好糾紛多,景氣不好、建商倒閉,消費者的困擾也多。那麼,消費者在委託房仲公司買賣物件時,我想應該也要以大品牌的公司為首選。

陳國雄說,以他個人二、三十年的法律從業經驗,建議消費者,要買預售屋,一定要找大品牌,最好是上市櫃的優質建商,否則,如果碰到財力不足的建商,購買預售屋的風險將大增,因此,他建議消費者,盡量購買新成屋及中古屋,畢竟新成屋及中古屋看得見也摸得著,陳大律師建議消費者在購屋時,應秉持幾個原則:不要貪小便宜,因為在房屋買賣中,佔便宜可能會吃大虧,不要匆促就下決定、應考慮清楚再出手,且內政部提供有六種買賣契約書範本,都是消費者可以多加參考的,陳國雄律師說,大台北區要買一間房子動輒上千萬元,如果發生糾紛,或是無法順利交屋,可能是將一生的積蓄都付諸流水,那真是情何以堪的悲痛經驗,所以房屋的交易安全最是重要。

陳律師還說,房屋交易安全,政府責無旁貸,也有賴地產業者與消費者的共同努力,他最後要給消費者的兩點建議是:一定要參考政府制定的契約書範本,以及尋求合法的業者與專業的執業人員服務,購屋民眾才能避免發生交易糾紛,隨著年底房地產交易旺季的到來,民眾購屋的需求勢必持續增加,房市預售屋、新成屋與中古屋的交易量亦可望攀上高峰,在供給案量欲小不易下,恐怕交易糾紛的件數,也較易隨之增加,購屋民眾尤其應特別注意,購屋糾紛何時了?關於這個問題,可說是談上三天三夜,也談不完,本刊希望透過從採訪地產專業人士的建議與言談中,讓消費者更加清楚的了解,購屋糾紛究竟都是從何而來,也盼望消費者能夠善加運用審閱期等權利,在購屋過程中加倍注意,尋求合法的業者服務,如此才能避免陷入糾紛的泥沼中。

【文/倪子仁 攝影/邱添榮】

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