3大撇步 挑捷運宅穩賺

1996 年台北捷運木柵線通車以來,台灣進入捷運時代已經 14 年。截至今年 4 月底止,台北捷運載運突破 40 億人次,現在恐怕已經很難找到大台北居民還有沒搭過捷運的人。至於 2008 年通車的高雄捷運紅線,即使乘客流量不如興建時預期,但隨後橘線加入營運行列,平均日運量也已達到 12萬人的水準。雖然相對大高雄地區 220 萬人口,普及率仍有所不足,但高雄鄉親應該也沒有人會否定這項改變城鄉風貌最有力的公共建設。

都會區首選:捷運宅 高度便利性,領漲又抗跌:

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示,當捷運成為都會區中的主要通勤工具,民眾購屋,幾乎都會在住家與工作地點間,沿著捷運找房子,著重的正是捷運宅的高便利性;而如果是為了投資,人潮匯集、易出租、易週轉,捷運宅自然也成為首選。而且從歷史經驗來看,2000 年全台房市低迷時,台北已通車的淡水、板南線周圍房市與其他地區相較,未見明顯差異,但2003 年房市走入大多頭後,捷運沿線的房價漲幅及成交速度一次噴出,尤其板南線最為明顯。之後即使經歷了金融海嘯盤整,捷運沿線的房價修正幅度也小於捷運未經過的地區,顯示捷運宅的價格走勢雖然不與大盤違逆,但房市漲時領漲,跌時又抗跌,保值性也優於其他的不動產商品。

不過,想要買「一定穩賺」的捷運宅,還是有撇步。專家建議,雖然捷運宅具有交通條件優勢,但不是每個站區、每種性質的產品都能讓人放心入住、開心脫手。投資捷運宅的 3 大原則,你不能不知道。捷運宅的市場行情,和捷運本身的營運情況息息相關。一般而言,在同區域中,捷運宅的價格比沒有鄰捷運的同類產品高 1 至 2 成。但以北、高兩大都會區來看,捷運宅的價格起漲點便有明顯落差。



撇步1:看準起漲時機 不湊熱鬧,等通車後回歸基本面

京城建設發言人周敬恆比較北高捷運宅,認為台北是漲在對未來的預期心理,高雄則是漲在實質的便利。台灣房屋不動產研究中心執行長邱太舉例,目前施工中、預計 2013 年通車的桃園機場捷運,由於連結的新北市及桃園市合計人口超過 200 萬人,未來營運看俏,近 3 個月已經出現桃園地區設籍人口變多、房市交易量放大的情況。

邱太分析,林口目前最高單價 34 萬元,桃園還只有一半,未來通勤台北時間卻可縮為 35 至 40 分鐘,因此吸引被台北高房價嚇壞的消費者「外溢」至桃園置產。對北部捷運宅而言,上漲空間都出現在通車前,反映的是未來價格及期待性,「通車才是考驗的開始。」但是高雄,是等到捷運通車後,通勤族動線改變,捷運站周邊出現人流匯集的情況,捷運各站出口周圍店面才開始交易熱絡的「慢熟型」。

周敬恆也指出,高雄捷運無論是紅線或橘線在完工後、通車前,行情都沒有明顯波動及變化,「市場沒動靜,表示也沒什麼預期,」這和高雄的捷運線是十字型、路網不夠綿密,民眾交通習慣尚未養成,也較無法感受捷運便利有關。所以,他建議,在台北選捷運宅,未必要在興建期就急著湊熱鬧,不妨等到通車後、周圍房市回歸基本面時;至於高雄,就可留意捷運威力尚未充分發酵的站區。

撇步2:留意站區環境 位處商圈、交會站,潛力更大

有捷運很好,但不是光有捷運就好,捷運對房市的影響,主要會是在於「強者恆強」,亦即原來就具有出色機能、條件的地區,加上捷運線經過,會有加乘效果。但對某些為因應地方通勤需求而設的站點,雖然有乘客進出卻不能讓人潮停留,這些地區如果硬要以捷運做為賣點,產品本身的基本條件卻不佳,恐怕想等到房價飆漲的效果,時間就要比別人久。邱太舉例,板南線雖然經過台北市、新北市最主要的商業區,但沿線並非每一站都是優越的區位。他就曾親眼見證昆陽站附近某建案搭了豪華接待中心,只賣了個位數就退場,後來也沒有推出。除了因為當時的景氣不允許,南港地區多數為工業用地,走工業住宅路線的建案也不討喜。

另外位在淡水新店線上的台電大樓站,雖然擁有 5 個出入口,但真正有人潮的,其實只有往師大路方向出口一處,因為學區、綠地全都集中在這個方向,而此處出口不但周邊店面價格明顯高出其他出口 5%,住宅也相對更搶手。因此他建議,挑捷運宅別只看交通這項單一優勢,還要觀察站點周邊小區域的環境,至少能搭配學區、綠地、商圈其中一種機能。而且就算是商圈,也有百貨商圈優於夜市商圈的差別。

如果是周邊環境類似的不同站區,又該如何選擇?蘇啟榮提供的意見是在便利性的考量之外,以台北而言,板南線的商業活動最多,工作機會也多,未來轉手性也會高於其他路線,在投資時可以加分;另外則是路線交會站的潛力也比較好,但並不是最多線的交會點就最好,而且因為人潮、車流密集,居住環境易受影響,可投資的產品也以商業大樓優於純住宅。總之不同的站區、不同性質產品還是要謹慎觀察,避開「捷運地雷」。

撇步3:掌握距離效益 近不一定好,多走幾步更便宜

雖然以房價而言,越接近捷運站出口的價格通常越高,但是最近的捷運宅,卻不一定是住起來最舒服的。蘇啟榮認為,買捷運宅無論如何都可以賺到便利,但是為了生活品質保障,以住家來說,應該是「近捷運,但不在隔壁」,和站點最好的距離應該是步行可到,但又不受干擾。

先前曾經熱炒過一陣的捷運共構住宅,就是典型便利性佳、卻不一定「好住」的例子。邱太提醒,共構產品有許多是住辦混合大樓,特別是如果量體大,管理困難住戶也複雜,很容易形成治安毒瘤,最後連要轉手都有問題。因此雖然共構住宅幾乎不必擔心交通問題,但最好多觀察大樓出入管理是否夠嚴謹,以免安全疑慮。不同於香港、東京,當地居民可接受住家到地鐵出入口路程是 20 分鐘,台北的情況來看,大約在捷運站 10 分鐘路程範圍內的房市,才可以視為具捷運效益的區域。

因為香港、東京寸土寸金的情況,遠比台北嚴重,一般民眾可負擔的住宅幾乎都集中於郊區或市中心外圍。但台北市的腹地大,新北市就在旁邊,市中心人口密度相對較低。「10 到 15 分鐘路程時間,價差就會出現。」蘇啟榮指出,單價落差約在 5% 至 10%。特別是對首購族群來說,預算一般雖然較低,但為了未來換屋做準備,更要考慮房子的增值潛力,所以多走幾步路,距離捷運站多個 300、500 公尺,就可以降低眼前的負擔,又有未來性可以期待,不失為一種選擇。

本文章列印自《商業周刊》官方網站|受中華民國著作權法及國際著作權法之保障

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