判斷合理房價的秘訣(4)

判斷四:市價比較法已成為房價飆漲的主要推手

在沒有估價師的時候,人們無法判斷房地產價格,只好採用「成交即市價」的方法,所以才會有所謂的「市價比較法」,但市價比較法本身就是一種會推波助瀾房價的方法,因為只要有新的成交就自然成為「市價案例」。舉例而言,目前公有土地出售只有兩種主要途徑:一是公開標售;二是讓售。

就公開標售而言,如果有心人企圖炒作房價,他只要透過標售時出價,就可以「創造」市價案例。可怕的是,現在連國有財產局、市府財政局等政府部門在決定出售價格時,也動輒以市價比較法決定。更可怕的是,有些走火入魔的估價委員們,還要求一定要依據「最近」成交的「市價案例」估價,這些作法往往在不知覺中,成為帶頭推高房地產價格的推手。其次,就讓售而言,由於讓售必須有一定的條件(例如已先租若干年),導致有許多弊案都是走讓售的路,先租後買,並且價格甚低,圖利買方,因此常被調查起訴。

但更可怕的卻是,因弊案連連,管理機構為自保,常將讓售土地以市場價格(甚至高於市價)出售,如此一來,自然導致主動哄抬價格的事實,不斷抬高的讓售價格不但使真正需用土地的人望之卻步(影響土地利用);也強迫購地之人不得不將高地價轉嫁,自然也成為哄抬價格的幫兇。如果公有土地的管理單位,對於讓售土地,採取限制私有權利的作法,規定當使用目的達到後,仍須原價賣回國家(照價收買),則不但流弊自少,同時還可以使真正能善用房地產者,能以低價取得,充分發揮地盡其利的建國理想。但做的到嗎?

因此,如果真正了解建國理想與要防止房價的不合理飆漲,政府部門在評估土地價格時,千萬不應有「市價比較法」的觀念,而應評估的是「區位價值」,讓人們知道,政府認為每一個地區的「區位價值」何在!這也是為什麼要建立估價師制度的真正目的。

還有一個不宜採用市價比較法的重要原因是,雖然所有人都企圖估計出一個「市價」,但市價卻是一個會時時變動而幾乎不存在的東西。為什麼呢?因為誰能告訴我們什麼是市價?土地塊塊有差,房屋間間不同,任何一筆交易成立都只是那一筆房地產的成交價格,與其他房地產關係不大,如果硬將不相干的交易資料拿來平均或比較,企圖得到一個「平均」市價,是沒有任何參考價值的!根據統計學原理,當資料的差異性(variance)太大時,「平均數」(means)就失去了代表性,就不能成為任何分析的基礎(可笑的是,許多所謂的學者們還常拿著平均房價四處招搖),所以房地產「市價」基本上是一個不存在,也不具分析價值的資料。最近,內政部認為只要房地產交易資料公開了,市價就可以知道了,其實,即使資料公開了,因為房地產的個別差異性太大,市價還是無法出現,即使硬掰出一個「市價」(平均價格),要做什麼用呢?也能做什麼用呢?

如要課稅,政府估價的標的應是「區位價值」(社會自然增值),任何房地產的價格如果超過「區位價值」,就代表著風險,這種風險由地主自己承擔,好處是,即使當房地產市價大幅漲跌,但以課稅為主的「區位價值」卻不會受影響,而超過區位價值的部份,本為私人所創造,政府當然不應打擊,也不應課稅,那才是合理房價的正確思維。所謂「本來無一物,何處惹塵埃?」如果大家都只將注意力放在少數房屋的成交案例上,我們就會被不存在的市價綁架!相對地,如果我們將注意力放在「區位價值」上,則個案的成交價格,只會是媒體炒作的話題,它並不會影響我們的政府課稅或任何民間的投資行為。忘掉市價吧!在台灣目前對私有權保障愈來愈強烈的趨勢下,與其去判斷合理房價,不如快速擁有房地產所有權,因為私有權才是一切投資獲利的基礎,祝大家投資順利!



同樣地,政府興建了國宅、公教住宅,或眷宅,不論出租或出售,如果都要求當使用目的完畢時,必須原價歸還(大陸的農地直到今天,當使用者去世後都須繳回),這樣房價要大幅上漲的機會就會小很多,廣建國宅才有意義;但相反地,如允許他們轉售,則不但圖利了少數人,也會使新的具有特殊身份的人無屋可住,而不得不去市場上購屋,也會因此推高了房價。


當國家的房地產制度愈傾向限制私有權利時,人民擁有房地產的主要目的就愈能接近「使用收益」,以收益價值估計房價才有機會;相對地,當制度愈傾向保障私有權時,人民擁有房地產的主要目的就會變成「投資獲利」,而不再是「使用收益」,因此,對權利價值的評估,才是決定房價的主要方法。

【文/馮先勉 攝影/邱添榮】

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