判斷合理房價的秘訣(1)

最近,媒體上常出現「房地產價格飆漲」、「房地產價格不合理」等訊息,許多投資人都想知道什麼才是合理房價?以及如何才能判斷合理房價?這是一個看似簡單的估價問題,其實有些複雜,我盡可能簡化為四點,希能協助大家永遠不被房價問題所困擾:
判斷一:房地產價格的決定因素不是租金

許多對房地產估價理論瞭解不足的人,動輒以「租價比」(租金與房價比較),或是「薪價比」(薪資與房價比較)發表議論,常以驚人的媒體標題告訴人們,要買一幢房屋需不吃不喝多少年,或是房價已高過租金若干倍,房價已極不合理……這些在外行人眼中似乎言之成理的議論,只反映出對房地產價格理論的無知。

房地產價格的形成,主要包含二大部分:一是以收益為基礎的「收益價值」(Income value);另一個是以權利為基礎的「私有權價值」(Private authorization value),其公式為:

P(價格)=V(收益價值)+X(私有權價值)

而在兩者中,主要決定價格的關鍵因素是「私有權價值」,而不是「收益價值」,因此,所有以「租價比」判斷房價是否合理的人,都必然會失望,也必然無法正確判斷合理房價。為什麼影響房地產價格的主要因素是「私有權價值」而不是「收益價值」呢?這點就必須從商品的特性加以瞭解,在經濟學中,所有商品的價格幾乎都是由「收益價值」所決定─由未來若干年可以得到的「收益」(income),折算到現在,就可以估算出其合理價格(收益還原法)。

舉例而言,如果要估計一台機器的合理價格,就可以從估計未來三十年這台機器可以產生的「收益」,還原即可(因為三十年後,機器可能沒有什麼殘值了)。對機器如此,對汽車、對飛機、對傢俱,甚至對人(如職業球員)也都適用這種方法,因為世上有那一樣東西能敵得過歲月的砂磨?幾乎所有的物品,包括人,都是有其壽命的,不論多久,幾乎都會老化、壞掉,所以,能使用多久?能創造多少收益?就成為了估計合理價格的基礎,這幾乎是判斷合理價格的鐵則。

但不幸地,這種鐵則對百分之九十九的物品都適用,只有一個例外,就是對房地產不適用,因為房地產(尤其是土地)不會隨著時間衰老、折舊、而不值錢。相反地,隨著時間愈久,它不但不會衰老與折舊,還會愈來愈有價值!就是因為具有這種特性,顛覆了經濟學的價格理論,它不再可以「收益」,或是收益還原法,來估計合理價格,因為,沒有任何一個人可以估算出房地產未來到底有多少年的收益(可能無限多年)?以及未來收益有多少(可能無窮大)?

因此,決定房地產價格的主要因素,就變成了「私有權價值」,什麼是私有權價值呢?簡單地說,就是一個國家的制度,「允許」人們對房地產可以主張多少權利。舉例來說,中國大陸過去是不允許人們擁有土地所有權的,因此,房地產價格自然不高。但近年來逐步放寬人們對房地產的權利,例如農地已允許農民可以拿去抵押借款,或是以地作股參與企業經營;又如「經濟房」(類似台灣的國宅),以往不允許交易,現在已逐漸可以變成「商品房」,可到公開市場交易,這種開始保障私有權利的政策,才使房地產發生價值,所以自然造成房地產價格的飆漲,外行人以為是炒作所致,其實是因中共對房地產「私有權」政策的調整才是主因。

同樣地,過去四十年來,台灣是極度「保障」房地產私有權的,舉例來說,在許多地方,有最小開發土地面積的限制,所以常常導致許多小地主(畸零地主),由於極度受到私有權利的保障,自然會使其地價飆漲!又如最近十分紅火的都市更新,常會遇到少數釘子戶不願配合更新,但在對私有權的極度保障下,自然導致這些釘子戶價格不斷攀高,所以,導致許多老舊的公寓,其價格已超過一○○萬元一坪(超過新屋),不是因為租金能力強,而是因為其私有權獲得了極度的保障。

當我們了解了這些例子,就可以知道,尤其在台灣,決定房地產價格的主要因素是「私有權價值」!可惜的是,對於選拔人才的國家考試,都是由幾乎完全沒有實務經驗的學者們出題,導致我們的土地估價師們,對於「權利價值」的估價能力十分薄弱,例如,使用權、地上權、開發權、租賃權、占有權、區分所有權,甚至更新權、繼承權等「權利」價值的估計方法多未能深入研究,只會使用「市價比較法」、「收益還原法」與「成本法」,結果自然導致其所估出的房地產價格和市價愈差愈遠,他們還不知問題何在?還常常跟著庶民們抱怨,房價為何愈來愈高?以及他們為何老估不準?

因此,如要正確判斷合理房價,千萬要知道,合理房價的主要影響因素,是「私有權價值」而不是「租金」或是「收益能力」。

【文/馮先勉 攝影/邱添榮】

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