轉低利房貸 真能省到錢?

現階段的利率走勢停滯,購屋者很容易「低估」了未來 20 年的房貸支出,但是未來向上反轉機率高,所以在貸款前一定要審慎評估自己的還款能力,選擇適合自己的房貸商品,才能夠輕鬆當個有巢氏。央行不再降息,意味著利率走勢已到谷底,而政府為了助長房市,5月份再釋出 2,000億元的優惠房貸,利率只需要 1.325%,創下 10 年來的新低。政策性低利房貸帶動了房市買氣,但是也激勵了各銀行業者,紛紛推出超低利率的房貸商品。

其中,過去一向對房貸市場保守的外商銀行,將利率一口氣殺到極限,破天荒地推出首年利率 1% 以下的固定型房貸;但是大型行庫也不甘示弱,以「貸 9 成」為號召,企圖保有市場的一席之地。銀行之間的房貸戰爭,吸引不少打算購屋和換屋的民眾,但是目前普遍首年利率都在 2% 以下的低利房貸,讓許多還在支付 2.5% 以上貸款利率的房貸族,考慮是否要「逐低利而居」,將房貸搬到利率更低的銀行,企圖節省房貸支出。

「不論是新購屋族還是轉貸族,只要是信用條件良好,銀行一定都願意承作,」渣打銀行個人金融事業部執行副總裁鄧韻涵說,以渣打銀行為例,不論申請資格,只要通過核貸,首年利率都是 0.99%,比政策性房貸還少了 0.335%,假設是 3 年前申請的房貸戶,目前利率都在 3% 以上,利差高達 2.1%,如果以貸款 300 萬元為例,1年的利息支出就差了至少 5 萬9,000 元。

轉貸前》先問自己3個問題

儘管利差誘人,但是銀行的房貸專家則建議,想要挑選低利房貸的轉貸族,必須留意下列 3 個問題:

問題1:核貸金額是否足夠?

鄧韻涵指出,各家銀行在審閱房貸過程時,一定會同時考量房子本身的價值,而且針對擔保品的估價標準不一樣。轉貸戶經常會遇到的問題是,經過 3、4 年,房子的屋齡增加、或是該地段已經失去增值潛力,這兩個因素都會影響房價。假設新轉貸銀行的估價低於舊房貸銀行,就會出現貸款金額不足的問題。該如何補足貸款金額不足?

鄧韻涵建議申請人可以提供財力證明來拉高自己的貸款條件,例如出具薪資證明、其他資產像是股票、基金的交易紀錄,來證明自己是具有還款能力。其次,是提供保證人。台灣中小企業銀行個人金融部經理石琬如提醒,保證人最好有固定的收入來源,例如找任職公教人員的親友當保證人,可能比在一般企業任職的配偶,更有加分效果。

問題2:是否比較過轉貸的成本?

目前銀行推出的低利房貸,多數都屬於「階段式房貸」,也就是前兩年採取固定式利率,利率水準低於市場行情,但是第 3 年開始則採機動利率計息,利率就會突然飆高 1%以上。但是這類「前低後高」型房貸商品,另一個特性,就是必須綁約,也就是如果在低利期間,若要提前還款,必須收取「違約金」,違約金通常是貸款金額的 0.5%~2% 不等。

因此,第一銀行消費金融業務處消金商品部經理陳惠蘭建議,想要轉貸的房貸戶,必須先留意自己的舊房貸是否已經過了綁約期,是否有違約金的規定。如果貸款期限已經超過綁約期,需要留意在申辦新舊房貸時,必須支付新銀行的開辦鑑價費、抵押權設定、帳戶管理費等費用,這些費用合計約在 2 萬元不等,都必須計算在轉貸成本之內。

問題3:所謂低利是名目利率還是實質利率?

房貸戶在選擇房貸商品前,一定會比較各家銀行的「名目利率」,往往會忽略了「實質利率」。所謂的「實質利率」,是指以各銀行計算利率基準的指標利率來計算 20 年期間的總利息金額,再加上申辦貸款時,需要支付的開辦費、管理費等,再回推出來的百分率。

石琬如提醒,各家銀行的總費用年百分率,差距在 0.1%~0.5% 不等,也就是每 100 萬元的貸款,費用可能就差距 1,000 元到 5,000 元。


挑選時》評估還款能力再決定

想要降低利息支出,靠轉貸不見得是最划算的方法。鄧韻涵認為,房貸商品長達 20 年,但是利率走勢難預測,因此,她建議房貸戶除了考慮利率外,也應該考慮選擇產品和服務比較多元的銀行,並且試著建立和銀行長期互動關係,除了房貸外,也可以藉由買基金、買保險等,累積自己在該銀行資產規模,假設日後利率反轉,房貸戶也可以有更多的籌碼和銀行協商降息,爭取到優惠的利率。

不論是「超低利」還是「高成數」的房貸,都各有利弊,陳惠蘭提醒,現階段的利率走勢停滯,購屋者很容易「低估」了未來 20 年的房貸支出,但是未來向上反轉機率高,所以在貸款前一定要審慎評估自己的還款能力,選擇適合自己的房貸商品,才能夠輕鬆當個有巢氏。

撰文者:林正文

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