買都更老屋一定要知道的10件事

今年 7 月忠孝東路二段公寓創下每坪 71 萬的法拍天價,幾個月後,信義路以及國產局再次標出每坪破百萬的公寓產品。從信義房屋的成交資料顯示,過去 1、2 季,屋齡 30 年以上的老公寓成交比重拉高至 3 成,比過去平均值多出 1 成左右,若說今年是老公寓鹹魚翻身年,可說一點都不為過。為什麼老屋受到青睞?

房仲業者分析,一來是台北房價過高,老公寓擁有「雙低」優勢──低總價及低公設;再者政府大力推動都市更新議題,使得老公寓奇貨可居。像是第一銀行協助「仁愛尚華大樓」都市更新,因住戶完全不用出一毛錢而一炮而紅,現在銀行接案接到手軟,顯見都市更新的魅力。只是,都市更新難度高,達成率約1-2成,也非一朝一夕可以完成,市場吹捧買老公寓自住兼投資的觀念,在做決策前都得再三思量,否則買了老屋不僅脫手不易,萬一等不到都更機會,損失就更大了。

1都更有3種 重建利益最大、難度也最高

「都市更新≠重建」,根據都市更新條例第4 條規定,都市更新的處理方式可分為重建、整建與維護3 種,後兩者屬近期在台北市流行的老屋拉皮風,但多數投資人都把目光放在利益最高的「重建」。「重建」指的是原有建築物整個拆除重建,涉及到建物及土地所有權人相關權利,而政府為了讓重建更有規模,用獎勵都市更新的方式,提供變更土地使用性質或使用密度的誘因,而使得房價成長空間更大,三者之中重建的利益最大,但難度也最高。

2若為重建 住戶自建最有利 廠商合建無需額外付費

若是選擇都更重建,目前有 2 種方式可以進行,一是住戶自建,另一是建商合建。住戶自建最主要的動若是與建商合建,通常建商要取得 3-4 成的利潤,住戶只能分回固定比例房屋;或採取權利變換方式折價抵付整建後的房屋,優點是建商只要財務穩定,住戶可能不需額外付費,但相對的,住戶能分回的利益會變小。3 機是,希望提高居住的環境,好處是所有利潤全部歸住戶所有,但通常會因住戶水準參差不齊或是有投資客介入而拖累進度。若是與建商合建,通常建商要取得 3-4 成的利潤,住戶只能分回固定比例房屋;或採取權利變換方式折價抵付整建後的房屋,優點是建商只要財務穩定,住戶可能不需額外付費,但相對的,住戶能分回的利益會變小。

3買老屋等改建 少則4年、多則10年

撇開堅持不改建的「釘子戶」、或少數獅子大開口的投資客等不可控制的因素,就算住戶共識高,都更重建還是得花上4年。因為都市更新的作業流程從初期「申請劃定都市更新單元」,到「都市更新事業計畫」及「權利變換計畫」等,都必須與住戶討論與整合、然後申請送件、與政府審議與核定,前置階段約至少 2 年。一旦住戶確認分配的位置和價值後, 進入申請建照、發包、拆除、興建等工程, 也需 2 ? 3 年時間,對於純粹投資者,至少要做好4年心理準備。

4買對老屋 還得避開問題屋

就算買對區域、選對標的,房仲業者提醒,買都更老屋還要注意避開問題屋。舉例來說,像是「租金昂貴的1 樓店面樓上」,曾經發生投資客以低價買進商業區的 3、4 樓,但因1 樓店面具商業價值,房東每月坐收百萬租金,對於都更議題興趣缺缺,投資客也只能黯然出場。此外,對於 6 米巷以內小巷道的老舊公寓,或是距離變電所、高壓電、垃圾焚化爐等嫌惡設施較近的老房子,都是比較難納入改建範圍的標的。

5確認都更範圍 搶先卡位

對於想卡位搶買增值空間大的都更老屋,房仲老手建議,先到內政部營建署或是台北市、台北縣的都市發展局等相關單位,查詢都更計畫的詳細資訊,確實掌握哪些區段隸屬都更範圍,就可縮短投資時間。從政府公告的都更計畫著手,最大的好處就是比較明確、風險較低;不過缺點是這些區域多半早有建商進駐卡位,即使買到手,購入價格恐怕也已經被建商炒作偏高,很難低價入手。

6更新時各項前置費用 都需自掏腰包投資

申請都市更新流程時,初期面臨顧問公司協助寫事業計畫書、建築師規畫設計藍圖、不動產鑑價公司估價及政府規費等,這些初期的前置費用,往往被忽略。在無法確定是否真的可以順利推動都市更新之前,住戶可能先要花上數萬至數十萬元負擔以上費用;如果進入施工階段,還會出現工程期間安置住所、稅費、空氣污染費等。若是自住兼投資者還必須明白老屋的屋況其實並不佳,想要能進駐至少都得再花上數十萬元到數百萬元裝潢費,這些投資成本也都不能輕忽。

7銀行怕怕 買老屋貸款難度更高

多數銀行內規規定,銀行貸款成數高低會依照貸款人的「年齡+屋齡< 75」的規定。簡單來說,48 歲的老王買了一間 35 年的老公寓,那麼老王若想申請 30 年的房貸,就會有困難。銀行更規定,「屋齡+貸款年限< 50」,也就是老王若想申請 30 年的貸款,他的屋齡+貸款年限必須小於50。此外,各類構造的耐用年限也不同,以7 層樓的華廈,通常是 RC(鋼筋混凝土)構造,耐用年限是 55 年,若借款年限要申貸 30 年,購屋人必須選屋齡 25 年的華廈產品,才能過關。

8買4樓勝5樓 商業比住宅佳

投資老屋最豐厚的利益在於更新後價值能夠翻上1 倍,但什麼樣的房子含金量最高呢?由於 30 年前並未實施容積率管制,因此老屋之所以含金量高,是因為老屋還有尚未用完的容積,住戶可分回的面積更大、價值也愈高。以基地 100 坪為例,4 樓公寓的土地持分絕對比 5 樓公寓高。若以 5 樓公寓為例,商業區的容積率至少 560%,等於持分 1 坪土地可以換 5.6坪建坪;但住宅區容積率 225%,等於1 坪可換 2.25 坪,在土地使用分區的選擇,投資商業區又比住宅區更佳。

9區域價差大 增值效益才會高

以第一銀行輔導的「仁愛尚華大樓」為例,該大樓是 921 地震危樓,前後花了 10 年整合,目前已進入發包階段,由於政府針對 921 受災戶提高容積獎勵,因此,住戶不用自己掏錢,晉升億萬富翁,但屬於特殊案例。參與協助已有 3 年的第一銀行則表示,因為「仁愛尚華大樓」附近老公寓 50 多萬元,新推案的大樓可拉高至百萬元以上,區域間新舊大樓的價差夠大,更能突顯都市更新的效益,這也可以說明,台北市中心的公寓能夠持續飆到新高的主因。

10房子老不一定好 還要符合都更要件

台北市屋齡超過 26 年以上的房子占了 5 成,很多人以為只要屋齡夠老買了放著,就有機會等待建商來敲門。第一銀行法人金融業務處授信部業務襄理李振祥表示,屋齡 30 年以上的房子只是指標之一,最好還要符合防火、逃生設備老舊等安全疑慮,才能提高都更機率,但最重要的還是「土地條件」。由於各縣市政府獎勵容積的條件並不相同,原則上只要位於大馬路、基地兩邊臨路、擁有完整街廓、附近 500 公尺都是同樣屋齡的老舊公寓等要件,最具都市更新的土地要件。

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